小產權房轉正“賭局”
  小產權房轉正“賭局”
  在十八屆三中全會的背景之下,還是有不少人陷入了一場賭局,他們認為小產權房未來會轉正、升值,並爭先以投資心態進入這一領域
  北京的小產權房市場出現了這邊拆、那邊建的矛盾局面。而放眼全國,小產權房的在建數量和已建數量也非常龐大。也因此,即便有少部分小產權房被拆除的事實,在十八屆三中全會的背景之下,還是有不少人陷入了一場賭局,他們認為小產權房未來會轉正、升值,並爭先以投資心態進入這一領域
  法治周末記者 蔡長春
  11月8日,北京市昌平區陽坊鎮東貫市村。圍欄圍起的一大片由鋼筋和水泥塊組成的廢墟,在幾天前還是該村的13棟小產權樓。
  當天,距東貫市村僅20公里左右的宏福苑小區。同樣是小產權房,機械轟鳴聲中,新一輪的小產權房建設工程則在這裡火熱進行。
  宏福苑小區附近一家房產中介公司的負責人鄭勇(化名)告訴法治周末記者,別看這裡全部都是小產權房,很多人都在搶著購買,目前新房的價格已經達到了16000元/平方米,“未來肯定還會再漲價”。
  “深圳市的小產權房價格最近又漲了約10%左右。”深圳房地產律師劉子孺對法治周末記者表示,在國務院發展研究中心課題組提出的“383”改革方案報告(以下簡稱“383”方案)的影響下,很多人都在賭——十八屆三中全會以後,小產權房肯定會轉正、升值。
  然而,小產權房價格上漲的同時,如東貫市村的小產權房也在被拆除。那麼,小產權房究竟能否順利轉正?轉正需要進行怎樣的政策和法律調整?不斷升級的小產權房賭局究竟潛藏著多大的投資風險?
  在這場小產權房轉正賭局不斷升級的同時,很多人都將關註的目光聚焦在了十八屆三中全會上,他們認為並希望此次會議或許能夠對以上問題給出一些明確的政策導向。
  抑制不住的野蠻生長
  當法治周末記者趕到東貫市村小產權房拆除現場的時候,曾經拔地而起的建築早已不復存在。
  當地一位村民告訴法治周末記者,這裡一共蓋了13棟4層高的樓房,據稱占地4萬多平方米。拆除前其中的兩棟都已經完工。
  據上述村民介紹,該地塊被多次轉手,最後的買家在進行小產權房建設時,當地相關部門曾經明確告知不能在這裡建設小產權房項目,但是對方仍堅持進行施工。
  “因為這是違章建築,所以我們才對它實施了強制拆除。”正在拆除現場執勤的一位保安對法治周末記者表示。
  但同樣是違建項目,宏福苑小區的命運卻大不相同。
  法治周末記者在北京市國土資源局官網上看到,早在2012年9月,該局就曾經公佈了初步清理出的79個在建在售的、利用集體土地違法建設銷售(變相銷售)的住宅項目,並提醒廣大公眾不要購買,宏福苑小區赫然位列其中。
  但這似乎並沒有影響宏福苑小區的銷售及新項目的建設。
  法治周末記者在該小區內走訪時發現,偌大的小區左右兩側均有新的施工項目。
  一位小區內的居民向記者透露,這兩處都是在建的小產權房,雖然眼前的一處樓盤的建設才剛剛高過安全圍欄,但這裡的房子幾乎都已被提前預訂。
  記者還瞭解到,在2012年北京市國土資源局公佈的初步清理出的79個小產權房項目中,不僅是宏福苑,其他各處的小產權房幾乎也仍都在頑強地生長,且新建項目不斷,交易也仍在進行。
  鄭勇告訴法治周末記者,整個宏福苑小區目前有100多棟小產權樓,居住人口大概有20萬人,新樓盤賣得也十分緊俏。
  “這裡全都是小產權房,附近根本沒有大產權房。”鄭勇表示,像北京市通州區的梨園也與這裡類似,而且那裡的小產權房在數量上可能還要多。
  “在深圳,目前來講,小產權房估計可能已經有上百萬套,量太大了。”深圳律師劉子孺同樣感嘆道。
  根據全國工商聯調研得出的數據,從1995年到2010年,全國小產權房建築面積累計超過7.6億平方米,相當於同期城鎮住宅竣工面積總量的8%。
  而非官方的數據更驚人,有統計數據甚至顯示,目前全國小產權房總量或已超過70億平方米,若按100平方米/套來計算,相當於全國就有7000萬套的小產權房。
  轉正賭局日漸升溫
  “今年年初這裡的房價大概是11000元/平方米,現在都漲到16000元/平方米了,年底可能會突破18000元/平方米。”鄭勇對宏福苑小區房價的上漲充滿了信心。
  在鄭勇看來,“383”方案就是一個信號,未來小產權房即使不被“扶正”,也不可能受到打壓,繼續升值是必然的。
  據悉,所謂“383”方案是一份由國務院發展研究中心課題組提出的改革方案報告。
  該報告指出,在規劃和用途管制下,允許農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場,形成權利平等、規則統一的公開交易平臺,建立統一土地市場下的地價體系。在集體建設用地入市交易的架構下,對已經形成的“小產權房”,按照不同情況補繳一定數量的土地出讓收入,妥善解決這一歷史遺留問題。
  “由於這一機構的特殊性,很多人都認為國務院有可能會出台相關政策,對小產權房有條件地放開,進行轉正,確實很多人都在賭這個政策的出台。”劉子孺告訴法治周末記者。
  “如果現在還不下手的話,就等著今年三中全會後房子漲價吧。”鄭勇非常肯定地表示。
  一位不願透露姓名的房地產業內人士告訴法治周末記者,其實小產權房近年來一直備受青睞,原因就在於目前商品房的價格過高,很多不具備購買保障房資格的中低收入人群就將目光投向了價位相對低廉的小產權房。
  中原集團研究中心總監劉淵表示,由於小產權房不需要繳納土地出讓金,所以比旁邊的普通商品房價格要便宜很多。
  前述房地產業內人士更是透露,小產權房的價格一般是商品房價格的1/3甚至1/2。
  “如果未來宏福苑的小產權房轉正成了大產權,這裡的房價也將達到24000元/平方米至25000元/平方米。”鄭勇表示。
  鄭勇還告訴法治周末記者,除了價位上的優勢外,宏福苑的小產權房屬於集體開發項目,是在村裡宅基地上面蓋起來的房子,不是30年的產權,可以說是一種“永久居住權”。
  那麼如果未來政策不是對小產權房進行放開,而是要進行拆除整治該怎麼辦?
  對於這種質疑,鄭勇把手一揮:“您以為這小區就您自己在住嗎?這小區里住著20多萬人呢,哪能說拆就拆!”
  “拆不了。頂多是把小產權變成大產權,國家補收土地出讓金,比如1平方米加收500元或者1000元。”鄭勇表示,完全沒有必要顧慮著房子會被拆,應該趕緊趁著三中全會沒開完趕緊買房,過幾天肯定還漲價。
  而劉子孺律師告訴法治周末記者,像鄭勇所說的那種法不責眾的心理現在非常普遍,一些人都認為小產權房能夠最終落實下來的話,本身獲利肯定是比較大的;即使最終沒有變成真正的商品房,也不會虧,房子畢竟還在那裡。
  據劉子孺介紹,在這種心態的影響下,目前深圳很多人都在入手小產權房,房價也跟著在不斷地上漲。
  投資風險爭議頗多
  眼看著成片的小產權房被一天天地拆除,上述東貫市村的村民對購買小產權房產生了越來越多的質疑。
  “據說有的地方可以,有的地方不行,萬一買了再給拆了,那不就什麼都沒有了。”該村民連聲感嘆,幸好這批房子還沒人買,不然一下子拆了可怎麼辦呢?
  在與宏福苑房產中介鄭勇的交談中,記者還瞭解到,如果要購買宏福苑這裡的小產權房,只需要簽訂一份購房合同,此外該小區再無其他相關證件可以提供。
  專攻房地產領域的北京中銀律師事務所律師王國章認為,所謂小產權房並不是一個法律概念,它是民間長期對由鄉政府、村委會頒發產權證或對無任何審批手續在集體土地上建設的房屋的習慣性稱謂。
  “某些情況下,在集體土地(比如個人宅基地)上蓋房子可能並沒有問題。但房屋上市交易肯定是違法的。”劉子孺告訴法治周末記者。
  王國章表示,小產權房“小”就小在其沒有經過縣級以上人民政府頒發土地使用權證和房屋所有權證,沒有取得縣級以上地方人民政府土地房產管理部門和同級人民政府對土地和房屋法定程序的登記發證備案。
  “這也就意味著,無論怎樣,小產權房事實上是一種沒有繳納土地出讓金、沒有土地使用證和預售許可證的房子,即使有購房合同,國土部門和房管部門也不會對房屋進行備案。”王國章說。
  那麼,購買這樣的房子,究竟是否“靠譜”呢?
  對此,劉子孺律師認為,由於小產權房交易本身即是違法的,如果沒人追究法律責任,便會相安無事;如果賣方因其他問題反悔,也就意味著你的房子沒辦法落到實處。
  “在深圳是嚴禁律師做小產權房的公證、鑒證業務的。”劉子孺說。
  劉淵還告訴法治周末記者,一般情況下,同普通商品房相比,小產權房的開發商在資質經驗等方面都會有較大的差距,也就導致最終的房產項目在質量、環境與物業管理上都會有所差別。
  此外,記者還瞭解到,目前的小產權房轉正賭局中,大部分受訪者均表示購房並非出於自身居住需求,關註小產權房的群體大多處於一種投資的心態。
  對於試圖從小產權房轉正變革中投資獲利的這種心態,偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示並不看好。
  “小產權房如果要轉正,購房者很可能要補交一部分錢。如果其未來能夠順利地實現二次交易,比如可以抵押給銀行獲得貸款或者在市場中進行二次交易,但是補交的這筆錢再加上原來的購房成本,再次交易後是不是一樣划算,值得考慮。這個風險太大了。”胡景暉表示。
  “目前小產權房的數量如此之多,未來哪怕只有30%的小產權房進入市場流通,都會給整個房地產市場造成嚴重衝擊。”劉子孺告訴法治周末記者。
  胡景暉也認為,一旦小產權房轉正,農村土地可以入市,甚至再有房產稅等種種政策出來,房價未來到底有沒有下跌可能性就很難說了。
  “假如未來房價普遍回落,又要補錢去做小產權轉正,這樣還能賺嗎?”胡景暉反問道。
  轉正或是場持久戰
  胡景暉在接受法治周末記者採訪時表示,小產權房出現最根本的原因在於我國土地的二元結構。
  在胡景暉看來,所謂小產權房,其房子本身並沒有問題,主要在於農村集體用地只能在內部流轉,在集體土地上蓋的房子也不能賣給有城市戶口的人。
  中國社科院城市發展與環境研究所原所長牛鳳瑞表示,近年來,中國正處於城市化進程當中,這就導致城市迅速向周圍蔓延。如果政府建設規劃跟上去,農村集體土地很快就會被納入城市的統一規劃和建設;但有時候政府規劃沒有跟上去,就使得很多的市場需求得不到滿足,比如外地人口進入城市,城市房源緊張,農村土地上就建起了小產權房出租或者出售。
  牛鳳瑞認為,轉正如果使得小產權房的建設者、出售者、購買者受益,就不可能抑制下一輪大規模的小產權房建設。
  “如果通過繳納土地出讓金使得小產權房轉正,也要把握合理度。如果舉措實施不當,仍會刺激下一輪小產權房建設。”牛鳳瑞表示。
  劉子孺告訴法治周末記者,可以考慮對小產權房進行規範化,把一些建設較好的小產權房逐步納入到廉租房、保障房的政府管理體系中去,以對其更好地利用;另外要嚴控新建項目,對於有嚴重安全隱患、占用耕地等違規建設項目進行嚴格控制。
  “此前深圳城中村的租金要比一般小區低一半以上,如果完全把小產權房取消,全部變成商品房,房租就會大幅上漲,很可能會把很大一部分人逼走。”劉子孺認為。
  胡景暉認為,小產權房即便未來轉正,這個口子也不可能一下開很大。
  王國章律師也告訴法治周末記者,十八屆三中全會後,小產權房完全轉正是不可能的,因為這既無法律基礎,也無政策支持,更與我國的土地制度相違背。
  “如果要實現小產權房的真正轉正,必須修改現有土地管理法等法律制度,打破集體建設用地流轉的限定性,實現法定有序的土地流轉制度,既能放得出,又能守得住,既保證土地所有權性質的真正不改變,同時又能實現城鄉統一的有形土地市場。”王國章認為。
  牛鳳瑞最後表示,他不贊成盲目輕率地把小產權房合法化:“這個問題遲早都要解決,但要考慮到解決的成本和連帶效應。”
(編輯:SN054)
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